La responsabilité sans faute des syndicats des copropriétaires du fait de l’immeuble en application de l’article 14 de loi sur la copropriété, représente un important contentieux de la copropriété. Il rend nécessaire le recours à l’expertise judiciaire pour déterminer le lien de causalité qui est l’enjeu majeur : déterminer si la cause du désordre est une partie commune, s’il y a eu défaut d’entretien ou vice de construction. Dans tous les cas, l’assureur de l’immeuble a été mis en cause. Rappelons à cet égard, l’obligation d’assurance de l’immeuble ainsi que de chaque copropriétaire occupant ou non, en application de l’article 9-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
Une vigilance particulière doit être apportée lorsque plusieurs assureurs se sont succédés dans l’immeuble et que la date du sinistre ne peut pas être clairement établie.
A noter que la rédaction de l’article 14 sera modifiée au 1er juin 2020.
Dorénavant, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers « ayant leur origine dans les parties communes », alors qu’auparavant la rédaction précisait « par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, », sans préjudice de toutes actions récursoires.
Nous avons obtenu dans de nombreux contentieux, soit le débouté des victimes, ne rapportant pas le lien de causalité, soit une limitation de responsabilité, lorsqu’il existe un co-responsable.
