La Loi dite « Elan » n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a étendu la notion de parties communes, et impose une mise en conformité des règlements de copropriété sur 3 ans, pour les parties communes spéciales, et les parties communes à jouissance privative, non mentionnées expressément dans le règlement de copropriété.
I Les parties communes spéciales :
Dans certaines copropriétés, il existe par exemple des bâtiments distincts à usage exclusif de certains copropriétaires, sans que toutefois, des parties communes spéciales ne soit mentionnées dans le règlement de copropriété.
Il fallait, jusqu’à présent s’en référer aux pratiques des copropriétés, et à la jurisprudence qui, selon le cas, pouvait refuser la répartition suivant les charges communes spéciales, à défaut de mention dans le règlement de copropriété, ou qui recherchait selon la nature des bâtiments si cela était justifié ou non.
La loi ELAN conditionne dorénavant l’existence de parties communes spéciales à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, selon le nouvel article 6-4 de la loi.
« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
L’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 définit ce que sont les parties communes spéciales :
« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »
En présence de parties communes spéciales non mentionnées dans le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires doit donc mettre à l’ordre du jour de la plus prochaine assemblée, la mise en conformité du règlement de copropriété, et ce avant le 23 novembre 2021.
L’ordre du jour prévoira la création de parties communes spéciales avec une grille de répartition de charges spéciales, ainsi que les frais de modification et de publicité y afférents.
Le vote s’effectue à la majorité simple.
Seuls les copropriétaires indivis de ces parties communes spéciales prendront part au vote.
Les copropriétaires qui n’ont pas la propriété indivise de ces parties communes ont tout intérêt à intégrer leur existence dans le règlement afin de ne pas supporter les charges qui les concernent.
La loi ne prévoit aucune sanction, mais le risque est, en cas de litige, de perdre le bénéfice de cette répartition différenciée des charges.
II Parties communes à jouissance privative :
La Loi Elan conditionne l’existence de parties communes à jouissance privative à leur inscription dans le règlement de copropriété, selon le nouvel article 6-4 de la loi.
« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Il existe dans de nombreuses copropriétés, des terrasses, rez-de jardin, jardins ou cours, à jouissance privative, qui ne sont pas mentionnés dans le règlement de copropriété.
Les copropriétaires concernés doivent veiller en premier lieu, à ce que ce droit de jouissance soit bien rattaché à leur lot, dans leur acte de propriété.
Ils doivent maintenant également veiller à ce que ce droit soit mentionné dans le règlement de copropriété.
Si cela n’est pas le cas, il leur appartient de solliciter un vote de l ‘assemblée des copropriétaires pour confirmer cela afin de modifier la consistance de leur lot en incluant le droit de jouissance privative de la partie commune en cause.
Si les intéressés ne se manifestent pas, il pourrait être reproché au syndic de ne pas avoir vérifié l’existence de tels usages privatifs non mentionnés et de ne pas avoir invité les usagers à régulariser leur situation avant le 23 novembre 2021.
Les modificatifs correspondants devront être établis et publiés, au frais du copropriétaire concerné, ou de la copropriété selon le cas.
Maitre Caroline SITBON
Avocat à la Cour
L&S Avocats
Juillet 2020
